Estimer la valeur de vos actifs immobiliers

Plusieurs types d’investissements existent et parmi eux, l’immeuble de rapport, aussi appelé immeuble de rendement ou immeuble locatif, qui séduit un nombre important d’investisseurs en Suisse. L’immeuble de rendement est un investissement locatif qui consiste à acheter un immeuble entier pour mettre ensuite les logements, les bureaux et les commerces en location. Cet investissement a pour but d’effectuer un placement financier. Lorsqu’il est effectué de manière précise, il permet de réaliser des profits. La première étape lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’achat d’un bien de rendement est d’estimer un bien immobilier. Et ce afin de comprendre quels sont les retours sur investissements réalisables.

 L’estimation de la valeur d’un immeuble en Suisse est complètement différente de celle d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison. Elle nécessite de connaître le marché local, la situation et l’historique de l’immeuble. Basée sur de nombreux critères d’analyse, l’évaluation d’un immeuble de rendement est complexe et elle doit être effectuée par un professionnel de l’immobilier. Ce dernier peut utiliser plusieurs méthodes pour réaliser une estimation précise de la valeur actuelle d’un immeuble. 

Pour évaluer la valeur d’un immeuble de rendement, plusieurs facteurs sont à prendre en compte. Ces critères permettent d’établir un prix de vente cohérent par rapport au marché local actuel. Le prix au m2 en fait évidemment partie, mais d’autres aspects sont également importants pour déterminer la valeur immobilière d’un immeuble :

- La localisation

- La surface habitable / Le nombre de pièces

- La surface du terrain

- L’année de construction / L’état général

- Les aménagements effectués (véranda, jardin, terrasse, balcon, parking, piscine…) sont des plus-values qui vont tirer la valeur d’un bien vers le haut, tout comme la vue ou l’orientation

Il faut aussi préciser que plusieurs types de biens immobiliers sont considérés en Suisse comme des biens de rendement. Il s’agit des immeubles plurifamiliaux, des maisons unifamiliales, des propriétés par étage, des édifices de bureaux, des immeubles commerciaux ou encore des bâtiments à utilisation mixte.

Un professionnel de l’immobilier peut être amené à utiliser les méthodes suivantes pour estimer de la manière la plus pertinente possible la valeur d’un immeuble de rendement :

- La valeur de rendement → C’est une méthode qui se base sur le revenu locatif s’obtient grâce à la division des revenus locatifs réalisables par année par le taux de capitalisation. Ce dernier dépend de l’état général du bien, de sa typologie et de sa situation géographique.

- Le Discounted Cash Flow → C’est une méthode par capitalisation des flux futurs. L’expertise permet ainsi d’estimer le montant qu’un acheteur souhaite disposer en prévision des flux des prochaines années. Elle est couramment utilisée pour estimer un immeuble et elle est fondée sur le système du retour sur investissement.

- La valeur intrinsèque → C’est la valeur réelle actuelle de l’immeuble (valeur neuve ou reconstruite). Elle s’obtient de la manière suivante en soustrayant la vétusté à la valeur à neuf du bien.

- La méthode hédoniste → C’est une méthode qui permet d’estimer la valeur d’un immeuble en s’appuyant sur le prix de biens comparables en Suisse. Pour cela, il est nécessaire de bien connaître les éléments de comparaison disponibles sur le marché. Un immeuble locatif peut ainsi s’évaluer grâce à cette méthode s’il existe assez d’objets similaires sur le marché local.

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’évaluer la valeur immobilière d’un bureau. Il faut identifier les annonces de bureaux en vente comparables, puis se renseigner sur les prix de l’immobilier de bureau dans le secteur.

Un local professionnel s’estime différemment qu’un bien immobilier. L’estimation de la valeur d’un bureau nécessite l’analyse de plusieurs critères afin de déterminer un prix de vente cohérent et pertinent par rapport au marché local actuel. L’évaluation du potentiel du bureau permet aussi de déterminer un profil d’acheteur.

Lors de l’évaluation de la valeur d’une surface de bureau, les critères d’analyse essentiels sont les suivants:

- La surface totale : réelle et pondérée

- L’emplacement géographique : afin d’estimer la valeur d’un bureau, les prix constatés dans la commune, le quartier ou le secteur doivent être pris en compte. Un local professionnel situé dans un secteur économique dynamique, en centre-ville et facile d’accès attirera davantage les entreprises et aura une plus grande valeur.

- L’état des locaux : les bureaux neufs sont plus chers que les bureaux à rénover.

- Les atouts : vue dégagée, ascenseur, parking, jardin, cuisine équipée… tous ces éléments doivent être pris en compte lors de l’estimation finale de la valeur d’un bureau.

- Les perspectives et prestations possibles : l’estimation de la valeur d’un bureau doit prendre en compte les possibilités de moduler l’espace ainsi que le critère de la rareté, qui fait augmenter la valeur d’un bien.